Investasi Properti

Penilaian adalah kombinasi antara sains dan seni”. Begitu lah kira-kira jawaban yang bakal kamu denger kalo tanya ke penilai soal berapa besaran penyesuaian dalam penilaian pakai data pasar.

Seni atau biasa disebut professional judgement itu kalo dikerjakan tanpa analisis yang matang bisa jadi masalah di dunia penilaian. Nggak jarang terjadi ketidaksesuaian dan perdebatan antara penilai-penilai atau sama pihak-pihak yang melakukan pemeriksaan.

Nah, kebebasan penilai untuk menentukan penyesuaian dalam pendekatan pasar sebaiknya tidak hanya bermodalkan ilmu kira-kira atau spekulasi saja, tapi harus pake data. Makanya, analisis pasar properti itu penting, sob.

Gak sampe di situ saja sob, analisis pasar properti ini juga menjadi dasar bagi penilai untuk memberikan keputusan profesionalnya dalam penilaian, apapun pendekatannya.

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti itu melihat penawaran dan permintaan tentang atribut-atribut properti secara keseluruhan, baik properti nyata maupun properti pribadi. Stephen F. Fanning bilang, analisis pasar real estate itu melihat atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan sama permintaan dan penawaran di pasar.

Analisis pasar bisa jadi bagian yang terpisah dalam penilaian, tapi penilaian nggak bisa lepas dari analisis pasar. Selain ngasih data buat ngidentifikasi penggunaan tertinggi dan terbaik properti, analisis pasar juga ngasih identifikasi faktor-faktor penentu nilai dalam pendekatan penilaian.

Setelah diidentifikasi, faktor-faktor itu dianalisis lebih dalam agar diketahui seberapa pentingnya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, seberapa pentingnya tiap atribut properti ini menjadi dasar untuk melakukan penyesuaian.

Karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya bisa dilakukan dengan cara memisahkan analisis dari kegiatan penilaian dan fokus analisis ke:

  1. Jenis properti yang sering jadi objek penilaian permohonan; dan
  2. Daerah yang sering jadi lokasi objek penilaian.

Ini dilakuin supaya berbagai penilaian serupa bisa didasarin sama analisis pasar properti. Tapi ya, kadang-kadang analisis pasar juga perlu dikerjakan secara insidental kalo emang perlu.

Dalam analisis pasar sebagai landasan penyesuaian, penilai bisa memakai analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif didapatkan dengan membandingkan objek penilaian sama data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah angka (uang atau persentase). Biasanya analisis ini berupa analisis statistik pake metode regresi linear berganda.

Nah, analisis kualitatifnya membandingkan perbedaan relatif antara properti yang ada dengan elemen perbandingan berdasarkan kualitas. Analisis ini termasuk trend analysis, relative comparison analysis, dan ranking analysis.

Penilai pun juga bisa menggabungkan kedua analisis tersebut atau yang biasa disebut sebagai quality rating analysis. Ingat, tak ada teknik terbaik yang bisa jadi satu-satunya dasar penentuan penyesuaian. Semuanya punya kelebihan dan kelemahannya masing-masing, sob.

Analisis pasar butuh waktu dan sumber daya yang gak sedikit, apalagi di tengah antrian permohonan penilaian yang numpuk. Keterbatasan data juga jadi masalah tersendiri dan bikin analisis jadi susah.

Pada akhirnya, penilai yang handal tuh yang bisa baca pasar dengan akurat, selain kemampuan dasar penilaian yang mereka punya. Kemampuan buat ngambil keputusan berdasarkan pengalaman dan riset yang akurat itu yang jadi kemampuan inti penilai.

Disadur dari djkn.kemenkeu.go.id

Leave A Reply