Memasuki 2026, harga rumah di Indonesia diprediksi makin naik dan bikin generasi muda makin susah punya hunian pertama. Menurut analisis Hendra Hartono, CEO Leads Property Services Indonesia, tren ini bukan sekadar kenaikan biasa, tapi sudah masuk fase “ngeri” karena gap antara harga dan daya beli makin melebar.
Dari sisi angka, harga jual rumah diperkirakan bakal bergerak di kisaran Rp2,5 miliar sampai Rp2,6 miliar per unit. Lonjakan ini jadi efek domino dari mahalnya harga tanah dan biaya konstruksi yang terus naik. Imbasnya? Konsumen mau tak mau kena beban lebih besar, sementara pendapatan gak naik secepat itu.
Generasi Muda Mundur ke Pinggiran
Karena harga hunian di pusat kota makin gak masuk akal, banyak first-time home buyer akhirnya banting setir mencari rumah di kota-kota penyangga. Area seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo di Tangerang jadi destinasi populer karena masih punya opsi harga yang “mungkin” terjangkau.
Tapi tentu ada komprominya. Dengan harga yang mirip tahun lalu, ukuran rumahnya makin kecil. Ini strategi developer biar harga tetap terlihat “ramah”, walau luas tanah dan bangunan dikurangi. Kalau mau menarik minat pembeli, township di pinggiran harus punya perencanaan matang, fasilitas lengkap, ruang terbuka hijau, sampai akses transportasi umum yang oke. Tanpa itu, orang males tinggal jauh dari pusat kota.
Tren Baru: Mending Sewa daripada Beli
Kondisi ini bikin pola konsumsi hunian ikut berubah. Banyak anak muda akhirnya merasa lebih realistis menyewa apartemen atau rumah di Jakarta daripada beli rumah jauh di pinggiran. Secara ekonomi, ngekos atau nyewa dinilai lebih efisien karena bisa menghemat waktu tempuh dan biaya transportasi, apalagi buat pekerja yang tiap hari harus bolak-balik ke pusat kota.
Kalau situasi ini terus dibiarkan tanpa intervensi kebijakan, pasar properti Tanah Air berisiko makin terfragmentasi. Segmen properti mewah bakal makin berjaya, sementara segmen affordable makin tergantung pada hunian sewa dan lokasi outer ring yang makin jauh dari pusat ekonomi.
Meski begitu, Hendra melihat masih ada titik terang. Pasokan rumah diprediksi bakal naik jadi 10.000 hingga 11.000 unit, sementara permintaan juga naik ke angka 11.000 hingga 12.000 unit. Walaupun supply dan demand seimbang, kenaikan harga tetap dianggap gak bisa dihindari.
Developer Kian Terbelah Dua Kutub
Saat ini, pasar didominasi developer besar yang punya cadangan lahan sejak sebelum krisis 1998. Karena modal lahan mereka kuat, mereka bisa mengembangkan township dalam skala besar. Tetapi tren terbaru menunjukkan developer besar mulai shifting ke segmen mewah untuk meningkatkan citra kawasan, meski pasarnya niche.
Sementara itu, developer baru, termasuk yang asing, kesulitan bersaing karena harga lahan sudah kelewat mahal. Jalan keluarnya? Mengembangkan perumahan skala kecil atau menggandeng developer besar lewat skema joint venture.
Disadur dari kompas.com
0 Comments