Pasar hunian sewa di Jabodetabek sedang mengalami perubahan. Kost dan coliving yang berada dekat kawasan Transit Oriented Development (TOD), terutama yang terhubung dengan MRT, LRT, atau KRL, makin banyak diburu.
Bahkan, ada coliving premium yang disebut mampu mencapai okupansi 100 persen hanya dalam waktu sebulan karena lokasinya sekitar 10 menit dari stasiun MRT. Buat pekerja urban, tinggal dekat transportasi umum bukan sekadar soal gengsi. Waktu tempuh lebih singkat berarti biaya bensin, tol, dan transportasi online juga bisa ditekan.
Perubahan gaya hidup ini tentu menarik perhatian investor. Namun, jangan berpikir bisnis coliving cukup dengan punya bangunan dekat stasiun lalu kamar otomatis penuh. Ada banyak hal yang harus dipikirkan, mulai dari model bisnis, desain, fasilitas, sampai strategi menggaet penyewa.
Pilih Skema Bisnis yang Cocok
Mau terjun ke bisnis coliving? Jalannya tidak cuma satu.
Investor dengan modal besar bisa membeli tanah atau bangunan, kemudian mengubahnya menjadi hunian coliving. Modal awal memang lebih berat, tetapi aset sepenuhnya menjadi milik sendiri.
Kalau ingin lebih ringan, ada skema sewa jangka panjang. Properti disewa selama lima sampai 10 tahun, kemudian disewakan kembali per kamar. Pilihan lainnya adalah bekerja sama dengan operator profesional. Pemilik aset menyediakan properti, sementara operator mengurus desain, pemasaran, hingga operasional dengan sistem bagi hasil.
Lokasi Tetap Jadi Senjata Utama
Dalam bisnis hunian sewa, lokasi adalah cerita utamanya. Properti yang hanya berjarak sekitar 5-10 menit berjalan kaki dari stasiun MRT, LRT, atau KRL punya daya tarik tersendiri.
Menariknya, investor tidak harus memaksakan diri masuk ke pusat kota yang harga tanahnya sudah tinggi. Kawasan penyangga dengan akses transit yang nyaman justru bisa menawarkan peluang lebih menarik.
Sebelum membeli atau menyewa properti, jangan malas melakukan riset. Cek harga sewa kompetitor, karakter calon penghuni, kemudahan menuju stasiun, dan rencana pengembangan kawasan.
Fasilitas Harus Nyambung dengan Penghuni
Target utama coliving adalah pekerja urban dan profesional muda. Banyak dari mereka bekerja dengan sistem hybrid atau fleksibel. Artinya, kamar saja tidak cukup.
WiFi cepat dan stabil sudah menjadi kebutuhan dasar. Ruang kerja bersama, CCTV, akses kartu, laundry, serta layanan kebersihan rutin bisa menjadi nilai tambah. Ruang santai dan kegiatan komunitas juga dapat membuat coliving terasa lebih hidup dan berbeda dari kost konvensional.
Jangan Sekadar Mengejar Kamar Penuh
Okupansi di atas 70 persen umumnya dianggap cukup sehat untuk bisnis hunian sewa. Tapi untuk mencapainya, strategi harus jalan terus.
Salah satunya dengan menerapkan dynamic pricing. Harga sewa bisa disesuaikan dengan tingkat permintaan dan musim. Diskon untuk penyewa jangka panjang juga bisa membantu menjaga kamar tetap terisi.
Pemasaran digital jangan sampai pasif. Semakin lama kamar kosong, semakin besar pendapatan yang hilang. Proses pencarian dan seleksi penyewa pun sebaiknya dibuat cepat dan praktis.
Kalau mengurus semuanya sendiri terasa bikin kewalahan, operator profesional bisa menjadi pilihan. Investor juga perlu rutin mengecek performa kompetitor agar keputusan bisnis tidak hanya berdasarkan asumsi.
Berapa Cuan yang Bisa Dikejar?
Secara umum, rental yield sekitar 8-15 persen per tahun dianggap kompetitif untuk kost atau coliving di kawasan urban dengan permintaan tinggi. Okupansi 80-95 persen juga bisa menjadi target bagi operator yang mampu mengelola lokasi, harga, dan layanan dengan baik.
Skema sewa-sublease dapat memiliki periode balik modal sekitar tiga sampai lima tahun. Sementara model beli dan bangun sendiri bisa membutuhkan sekitar delapan sampai 12 tahun, tergantung harga tanah dan biaya pembangunan.
Selain uang sewa, ada peluang capital gain jika nilai aset di koridor transit ikut meningkat seiring perkembangan kawasan.
Namun, angka tersebut bukan jaminan cuan. Setiap lokasi punya cerita berbeda. Sebelum keluar modal, investor tetap perlu melakukan due diligence: cek harga sewa sekitar, biaya operasional, legalitas, potensi okupansi, sampai prospek kawasan.
Yang Dijual Sebenarnya Bukan Kamar
Pada akhirnya, bisnis coliving dekat transit bukan sekadar menjual tempat untuk tidur. Yang ditawarkan adalah kemudahan, waktu, dan gaya hidup yang lebih praktis.
Bagi pekerja kota yang setiap hari berjibaku dengan kemacetan, rumah yang bisa memangkas waktu perjalanan punya nilai tersendiri. Dan di situlah peluang bisnisnya: ketika waktu semakin mahal, hunian yang bisa membuat hidup terasa lebih praktis berpotensi terus dicari.
Disadur dari katadata.co.id
0 Comments