Gaya hidup masyarakat urban yang makin dinamis ikut mengubah wajah bisnis properti. Salah satunya terlihat dari makin populernya rumah kos modern dan co-living yang dikelola secara profesional.
Hunian seperti ini bukan cuma menawarkan kamar untuk tidur. Penghuninya juga mendapat fasilitas bersama, layanan digital, hingga pengelolaan yang lebih praktis. Target pasarnya pun mulai bergeser dari mahasiswa ke pekerja muda dan eksekutif yang membutuhkan hunian nyaman di tengah kota.
Bukan Sekadar Kos, Ada BTR dan Co-living
Dua konsep yang kini banyak dibicarakan adalah Build to Rent (BTR) dan co-living. BTR merupakan properti yang sejak awal dirancang dan dibangun khusus untuk disewakan dalam jangka panjang, bukan untuk dijual.
Sementara co-living menawarkan kamar pribadi yang dilengkapi fasilitas komunal, seperti dapur, ruang santai, ruang kerja bersama, hingga fasilitas pendukung lainnya.
Model ini dinilai cocok dengan gaya hidup milenial dan Gen Z yang ingin tinggal di lokasi strategis tanpa harus membeli properti. Biaya dan fasilitas pun bisa disesuaikan dengan kebutuhan.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono menilai bisnis co-living punya peluang besar di kota seperti Jakarta dan Surabaya karena menjadi magnet bagi pencari kerja.
Menurutnya, operator modern seperti Rukita dan Cove lebih cocok menyasar pekerja serta eksekutif karena kemampuan bayar mereka relatif lebih kuat dibandingkan segmen mahasiswa.
Apartemen Mangkrak Bisa Jadi Peluang
Salah satu tantangan bisnis co-living adalah skala pengelolaan. Semakin banyak unit yang dikelola, semakin besar peluang efisiensi operasional. Karena itu, apartemen yang belum terserap pasar juga berpotensi dikonversi menjadi co-living, khususnya di kawasan CBD atau dekat kampus.
Namun, tipe unit menjadi pertimbangan. Studio dan satu kamar tidur dinilai lebih ideal dibanding unit dua kamar tidur atau lebih.
Di sisi lain, konsep BTR juga membuka peluang bagi pemilik rumah atau bangunan tua yang sudah lama menganggur. Operator dapat membantu mengubah aset tersebut menjadi hunian sewa produktif, mulai dari studi kelayakan, renovasi, pemasaran, sampai operasional harian.
Modal Rp1,6 Miliar, Balik Modal 2,5 Tahun?
Secara hitungan, bisnis ini memang membutuhkan modal lumayan besar. Misalnya, untuk 25 kamar, investasi awal diperkirakan sekitar Rp1,6 miliar. Sekitar Rp1,5 miliar digunakan untuk renovasi dan furnitur, sementara Rp100 juta untuk perizinan, IT, keamanan, dan legalitas.
Jika tarif sewa rata-rata Rp3,5 juta per kamar per bulan dengan okupansi 85 persen, pendapatan kotor diproyeksikan mencapai Rp892,5 juta per tahun.
Setelah dipotong sekitar 30 persen untuk operasional, perawatan, kebersihan, dan management fee, pendapatan bersih atau Net Operational Income (NOI) sekitar Rp624,75 juta per tahun.
Dengan modal Rp1,6 miliar, simulasi tersebut menghasilkan ROI sekitar 39 persen per tahun dan payback period sekitar 2,56 tahun atau sekitar 2 tahun 7 bulan.
Namun, angka tersebut tetap merupakan simulasi. Hasil nyata bisa berbeda tergantung harga sewa, okupansi, biaya renovasi, lokasi, pajak, biaya operasional, dan kondisi pasar.
Ekspansi Masih Fokus Kota Besar
Peluang pasar yang besar membuat ekspansi co-living terus digenjot. Rukita, misalnya, masih memusatkan pengembangan BTR di Jabodetabek, sebelum merambah kota seperti Semarang, Malang, dan Surabaya.
Untuk pemilik aset yang punya bangunan menganggur, model ini bisa menjadi salah satu opsi untuk membuat properti kembali menghasilkan. Kuncinya tetap sama: lokasi strategis, pengelolaan profesional, fasilitas yang sesuai pasar, serta hitungan bisnis yang realistis.
Disadur dari kompas.com
0 Comments